Praktično, kupci koji su zaključili kupoprodaju stambene jedinice od 12. aprila prošle godine na ovamo, već mogu da pripremaju ili su već pripremili dokumentaciju i čim Pravilnik bude na snazi, a to će biti po objavi u Službenom glasniku BiH, mogu da podnesu zahtjev za povrat PDV-a.

Zašto je značajan april 2025. godine?

Podsjetimo, u aprilu 2025. u Parlamentu BiH konačno je usvojen Zakon o dopunama Zakona o porezu na dodatu vrijednost.

U Zakonu se iza člana 54. dodao novi član 54a, koji se odnosi na povrat PDV-a za kupovinu prvog stana.

“Punoljetno fizičko lice koje je državljanin Bosne i Hercegovine sa stalnim mjestom prebivališta u Bosni i Hercegovini, koje je kupac stambenog objekta ima pravo na povrat PDV-a prilikom kupovine prvog stambenog objekta“, navodi se u članu 54a.

Šta se smatra stambenim objektom?

Inače, propisano je da se stambenim objektom iz člana 54a, smatra novoizgrađeni individualni stambeni objekat i/ili ekonomski djeljiva cjelina u okviru novoizgrađenog kolektivnog stambenog objekta na teritoriji Bosne i Hercegovine namijenjeni za stanovanje.

Koji dokumenti su potrebni?

Kako je rekao ministar finansija i trezora BiH Srđan Amidžić, nakon sjednice Upravnog odbora Uprave za indirektno oporezivanje (UO UIO) BiH građani će za potrebe prava na povrat PDV-a pri kupovini prve stambene nekretnine morati da prikupe 13 dokumenata,uključujući dokaze da nisu bili vlasnici ili suvlasnici stana ili kuće.

Dokumenti koje trebaju biti predati su sljedeći:

  1. Zahtjev za povrat PDV-a: obrazac Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a koji propisuje UIO (to se predaje nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru prema sjedištu prodavca stana, nrp za kupce u Banjaluci koji kupuju od investitora sa sjedištem u Republici Srpskoj, to je regionalni centar UIO u Banjaluci)

  2.  Kopija lične karte i CIPS prijava prebivališta, odnosno dokaz o stalnom prebivalištu u BiH

  3. Izjava ovjerena kod notara da vi kao kupac i članovi vaše uže porodice nemate u vlasništvu stan ili kuću u BiH (misli se na novogradnju)

  4. Original ili ovjerena kopija kupoprodajnog ugovora (iz kojeg se potvrđuje da kupujete nekretninu prvi put)

  5. ZK izvadak (Zemljišnoknjižni izvadak) kao dokaz o uknjiženju nekretnine na vaše ime

  6. Potvrda nadležnog organa da niste bili vlasnik ili suvlasnik stana ili kuće u periodu od 10 godina prije podnošenja zahtjeva

  7. Građevinska i upotrebna dozvola za stambeni objekat koju izdaje nadležna služba lokalne zajednice

  8. Originali uplatnica/bankovnih izvoda kao dokaz da je cjelokupan iznos sa PDV-om isplaćen na račun investitorapri kupovini nekretnine

  9. Faktura (račun) od investitora na kojoj je jasno iskazan iznos osnovice i PDV-a

  10. Potvrda prodavca (investitora) da je PDV uredno prijavljen i uplaćen

  11.  Dokaz o izmirenim obavezama po osnovu kupoprodajne cijene (potvrda ili izjava prodavca)

  12.  Izvod iz knjige rođenih (za potrebe utvrđivanja identiteta)

  13.  Uvjerenje o državljanstvu BiH

Amidžić navodi da će za prikupljanje svih ovih dokumenata trebati maksimalno pet radnih dana.

Koliki stan se može kupiti da bi se dobio povrat?

A možda ono što najviše interesuje građane, pored dokumentacije, jeste i sama nekretnina, veličina, cijena, i šta dalje.

Ukoliko ste sami kupili stambenu jedinicu, pravo na povrat PDV slijedi ako je njena veličina do 40 kvadrata.

Ali, ako kupac ima članove uže porodice koji takođe nemaju nekretninu u svom vlasništvu, osnovica na povrat PDV-a se može uvećati za dodatnih 15 kvadrata po svakom takvom članu.

Npr, muž (kupac), žena (supružnik) i dvoje njihove djece, mogu tražiti povrat PDV-a do 85 kvadrata nekretnine, odnosno 40 kvadrata kupac plus tri puta po 15 kvadrata na tri dodatna člana porodice.
Struka pojašnjava da ukoliko je stan veći od tih 85 kvadrata, pravo na povrat PDV obračunava se samo do 85 metara kvadratnih dok razlika preko toga ostaje na kupcu.

Međutim, bez obzira o tome koliki je broj članova porodice koja po prvi put kupuje nekretninu, povrat po osnovu PDV-a ne može biti veći od 24.557,74 KM.

Ono što je takođe važno, jeste da ako je obračunati PDV-a manji od pomenute 24 hiljade, onda se kupcu vraća iznos PDV-a koji je plaćen pri kupovini stana.

Kako se vrši povrat PDV-a?

Oni koji kupuju prvu nekretninu na svoje ime, moraju znati da u toj cijeni mora biti obračunat PDV od 17 odsto jer samo tako mogu da se kandiduju za povrat PDV.

Oni koji kupuju starogradnju ne mogu učestvovati u ovome, a to se odnosi na npr stan u zgradi staroj 10 godina, jer se ne plaća isti porez kao gore, već samo porez na nekretninu, a to je vrlo važna razlika.

Svi koji namjeravaju da podnesu zahtjev za povratom, treba da obrate pažnju i da prodavac uredno prijavi i uplati PDV, jer povrat onda ne može biti odobren.

Kupljeni stan se ne smije prodati 5 godina

Još jedna izuzetno važna stvar predviđena Pravilnikom jeste da stan na koji je odobren povrat PDV-a, ne smije biti otuđen, odnosno prodat, poklonjen ili na neki drugi način preneseno vlasništvo u roku od pet godina.

Stručnjaci pojašnjavaju da onda kupac gubi pravo na povrat PDV-a i mora da vrati dobijeni iznos.

Ovo se radi da bi se spriječile malverzacije, poput preprodaje.