U jeku vrtoglavih cijena nekretnina u glavnim evropskim gradovima, posebno u Parizu, francuski viager sistem sve češće privlači pažnju kao neobična, ali legalna praksa kupovine stanova – gdje se cijena prepolovi, ali uz jedan uslov: čekate da trenutni vlasnik premine.

Na prvi pogled morbidna ideja, viager u suštini predstavlja životnu rentnu prodaju – kupoprodajni ugovor u kojem kupac plaća dio vrijednosti stana odmah (tzv. bouquet), a ostatak kroz mjesečne rente prodavcu do kraja njegovog života. Za uzvrat, stiče vlasništvo nad stanom, ali ga ne može koristiti dok prodavac ne premine – ukoliko se radi o modelu viager occupé.

Iako izaziva podijeljena mišljenja, mnogi ističu da je riječ o dobro regulisanoj praksi koja omogućava starijima da ostanu u svojim domovima, a da pritom obezbijede dodatni prihod za starost.

– To nije morbidno. Viager omogućava starijim ljudima sigurnost i stabilnost. Kupac nije neprijatelj, već neko ko preuzima dugoročni rizik – komentarisao je jedan korisnik na društvenim mrežama nakon što je CNN objavio vijest o toj praksi.

Ko su učesnici – i ko profitira?

Prodavac, odnosno kredirentier, najčešće je osoba starije dobi kojoj je potreban dodatni prihod. On ostaje da živi u svom stanu do smrti i prima rentu.

Kupac, poznat kao débirentier, ulaže novac unaprijed i potom iz mjeseca u mjesec. Iako kupuje stan za znatno nižu sumu od tržišne, preuzima rizik da prodavac živi mnogo duže nego što se očekivalo.

Ukoliko prodavac poživi znatno duže, ulaganje može postati neisplativo. Zabilježen je i poznat slučaj iz 1965. godine, kada je francuski notar kupio stan od starice koja je živjela još 30 godina – duže nego što je on sam poživeo. Rente su nastavili da isplaćuju njegovi nasljednici.

Sistem sa istorijom i budućnošću

Zasnovan još u Napoleonovom zakoniku iz 1804. godine, viager nije novina, ali ponovo dobija na popularnosti, posebno na atraktivnim lokacijama kao što je francuska rivijera. Danas se procjenjuje da čak 10% privatnih prodaja u Francuskoj funkcioniše na ovaj način.

Paralelno se razvijaju i novi modeli, poput tzv. viager mutualisé – gdje investicioni fondovi kupuju više nekretnina kroz viager, raspodjeljujući rizik na više kupaca. U novije vrijeme pojavile su se i platforme koje nude "reverznu hipoteku" kroz prodaju samo dijela svojinskih prava.

Zakonske odredbe i nasleđivanje

Ukoliko kupac premine prije prodavca, obaveze plaćanja rente prelaze na nasljednike. Ako se obaveze ne ispunjavaju, ugovor se može raskinuti, a prodavac zadržava nekretninu – bez vraćanja prethodnih uplata.

Zbog toga se kupovina kroz viager preporučuje samo onima koji razumiju sve pravne i finansijske rizike.

Zaključak

Viager sistem spaja socijalnu sigurnost za prodavce i investicionu šansu za kupce. Ipak, daleko je od jednostavne kupovine stana – više je stvar životne filozofije i strpljenja. Za neke "čist cinizam", za druge "uzajamna korist".

Bilo kako bilo, u zemlji sa najstrožijim regulacijama tržišta nekretnina u Evropi, viager ostaje jedan od poslednjih načina da se pariški san učini bar malo dostupnijim.