Stanje na banjalučkom tržištu: Od periferije do luksuznih lokacija

U Banjaluci se prosječna cijena kvadratnog metra novogradnje trenutno kreće oko 5.000 KM, dok su u udaljenijim naseljima cijene niže i mogu biti ispod 4.000 KM. S približavanjem centru grada cijene značajno rastu, pa se na atraktivnim lokacijama kreću između 7.000 i 9.000 KM, dok za pojedine luksuzne stanove dostižu i 10.000 KM po kvadratnom metru, ističe agent za nekretnine Milena Lakić.

Ona navodi da je u posljednjih nekoliko mjeseci ipak zaustavljen nagli rast cijena koji je ranije bio gotovo svakodnevna pojava.

"Dešavalo se da ljudi pogledaju stan u ponedjeljak, odluče da ga kupe u srijedu, a kada pozovemo investitora, cijena već bude veća za 100 ili 200 KM po kvadratu", navela je Lakićeva u izjavi za RTRS.

Prema njenim riječima, u posljednjih pola godine zabilježeno je umjereno povećanje cijena, prvenstveno zbog visoke potražnje za stanovima u novogradnji, na šta utiču i očekivanja građana u vezi sa najavljenim povratom PDV-a na prvu nekretninu.

Šta sve ulazi u cijenu kvadrata i kako povećati dostupnost?

Kako se ističe, visoke cijene nisu posljedica samo potražnje, već i velikih ulaznih troškova. U formiranje konačne cijene ulaze vrijednost građevinskog zemljišta, projektno-tehnička dokumentacija, nadzor, materijal, izvođački radovi, rente, naknade za uređenje zemljišta, kao i poslovni rizik i zarada investitora.

Direktor Sektora granskih udruženja Privredne komore Republike Srpske Mile Petrović ukazuje na to da cijene kvadrata posljednjih nekoliko godina više ne prate rast plata, zbog čega je neophodno razmišljati o sistemskim mjerama.

"Jedna od mjera koja se posebno izdvaja jeste povrat PDV-a na prvu nekretninu. Pored toga, kao moguća rješenja navode se olakšavanje procedura za dobijanje građevinskih dozvola, smanjenje renti i naknada, kao i veće uključivanje lokalnih zajednica u obezbjeđivanje građevinskog zemljišta", objašnjava Petrović.

On naglašava da nije realno očekivati značajniji pad cijena dok se ne smanje ulazni troškovi izgradnje, ali ističe da savremeni objekti nude visok kvalitet gradnje:

"Posebnu pažnju kupci danas posvećuju kvalitetu gradnje i pouzdanosti investitora. Iako među građanima i dalje postoji uvjerenje da je starogradnja kvalitetnija, savremeni objekti grade se prema propisanim standardima, uz nove materijale i tehnologije", dodaje Petrović.

Najtraženije kvadrature i problem parking prostora

Kod kupovine stana, osim lokacije, građani najviše gledaju urednost dokumentacije, raspored prostorija, orijentaciju, sprat i kvalitet objekta. Zbog visokih cijena po kvadratu, ubjedljivo su najtraženiji manji stanovi:

  • Od 35 do 45 m² sa jednom spavaćom sobom

  • Od 53 do 57 m² sa dvije spavaće sobe

Jedan od sve većih problema u novim naseljima jeste i nedostatak parking prostora. Dok su ranije porodice uglavnom imale jedan ili nijedan automobil, danas domaćinstva često posjeduju dva ili više vozila. Garažno mjesto u novogradnji danas košta između 30.000 i 40.000 KM, što predstavlja dodatno opterećenje za kupce koji stan nabavljaju putem kredita.

Uloga dijaspore na domaćem tržištu

Sagovornici odbacuju tvrdnje da upravo građani iz inostranstva podižu cijene nekretnina, ističući da cijenu određuje investitor, odnosno prodavac, dok tržište kroz potražnju kombinuje ponudu i definisaće da li će stan po toj cijeni biti prodat.

Dijaspora predstavlja značajnu grupu kupaca, a mnogi koji žive u inostranstvu nekretninu u Srpskoj kupuju nakon godina štednje – najčešće kao dugoročnu investiciju ili pripremu za eventualni povratak.

Iako trenutno nema naznaka znatnijeg pada cijena, ocjenjuje se da bi kombinacija sistemskih mjera, veće ponude zemljišta i finansijske podrške kupcima dugoročno mogla učiniti stanovanje dostupnijim prosječnim građanima.