Banjalučanin Ivan B. javio se portalu Aloonline kojem je dostavio račun agencije koja privremeno upravlja zgradom u kojoj posjeduje garažno mjesto, jer nisu imali registrovanu Zajednicu etažnih vlasnika (ZEV), a na kojem se vidi da plaća njihovu uslugu.

"Imam garažno mjesto u novoj zgradi u banjalučkom naselju Borik koja nema registrovan ZEV i kojoj je dodijeljen "privremeni upravnik". Dobio sam da platim račun od 8,45 KM, s tim da garažno investiciono održavanje košta 4,45 KM sa PDV-om, a usluge obračuna ZEVIS-a je četiri KM sa PDV-om", kazao je Ivan za Aloonline.

Ogorčen je, jer su iz Gradske uprave najavljivali da se usluga "privremenog upravnika" neće naplaćivati, te da to nije cijena koju u njegovoj zgradi izdvajaju za predsjednika ZEV-a.

"Znači mi nemamo izbora? Čuo sam da u drugim zgradama koje imaju registrovan ZEV plaćaju manje. Ovo zaista nema smisla, jer mi je račun samo stigao. Pitao sam komšije da li su oni to prihvatili, a oni su rekli da ih niko nije ni pitao", kazao je naš sagovornik pokazujući račun koji je izdala agencija "ZEVIS", a kojoj je dodijeljen posao privremenog upravnika za zgrade u Banjaluci.

Čekajuči privremene upravnike građani se sami snalazili

U sličnoj situaciji je bila i zgrada pored Ivanove. Trebalo je više od tri godine da se prodaju stanovi, ali su se stanari sami organizovali kako bi mogli da funkcionišu.

"Kada sam se uselio bilo je nas nekoliko. Oko 90% stanova nije bilo prodato. Organizovali smo se, skupljali novac i plaćali struju i ostale komunulije. U međuvremenu smo angažovali na "sivo" agenciju kojoj plaćamo oko 2,5 KM po stanu da umjesto nas vodi ove poslove", ispričao je stanar ove zgrade Dragan S. za Aloonline.

Jedan dan u ulazu se pojavio oglas ZEVIS-a kako sazivaju stanare i preuzimaju zgradu.

"Pozvali smo ih i rekli da već godinama sami funkcionišemo da ne želimo njihove usluge. Oni su samo rekli u redu. Sada čujem da oni naplaćuju svoje usluge skoro duplo više nego mi", rekao je Dragan za Aloonline.

Pitali smo nadležne u Gradskoj upravi zašto je ovaj posao dodijeljen firmi "ZEVIS" koja svoju uslugu naplaćuje, a u javnom pozivu za "privremenog upravnika", član 4, navedeno je da "privremeni upravnik" neće za poslove iz tačke 2. tog poziva ostvarivati naknadu.

"Posao je dodijeljen konzorcijumu i to: "ZEVIS d.o.o" kao nosilac konzorcijuma, "ZEV servis d.o.o" i "INFOSTAN d.o.o". Imenovana komisija za otvaranje ponuda je ustanovila da, sem navedenog konzorcijuma, nije bilo drugih ponuda te da su ispunjeni svi uslovi javnog poziva", kazali su u GU Banjaluka za Aloonlne.

Istakli su da je jedan od kriterijuma bio da obavljanje poslova privremenog upravnika se obavlja bez naknade. Kriterijum je, sudeću prema računu, ispunjen samo prilikom prijavljivanja na konkurs, jer i te kako naplaćuju ovu uslugu.

Na koji period se bira privremeni pravnik zgrade?

Zakonom o održavanju zgrada predviđeno je da se lice koje zastupa skupštinu ZEV-a bira na period na četiri godine.

"Prijedlog da obavljanje poslova privremenog upravljanja bude raspisan na period od pet godina smatramo za dovoljno vremena da preostale zgrade koje nisu bile pristupile registraciji, pristupe istoj, imajući u vidu da Zakon, nakon imenovanja privremenog upravnika, ne predviđa rok za registraciju same zajednice", kazali su u GU Banjaluka.

Naglasili su da Odsjek svakodnevno obavlja sastanke sa predstavnicima etažnih vlasnika kako bi imali što više podataka u registru kada su u pitanju zajednice etažnih vlasnika, a na šta su sugerisali iz Glavne službe za reviziju.

Uočene mnoge nelogičnosti u radu pomenutih ZEV servisa

Pitali smo vlasnika manje banjalučke agencije čija je osnovna djelatnost pružanja usluga rukovođenja zgradama koji je želio da ostane anoniman. Kako je kazao, osim javnog poziva, postoje mnoge nelogičnosti u radu pomenutih ZEV servisa. Na pitanje zašto se i njegova agencija nije prijavila na konkurs, odgovorio je da kao većina nije ispunjavao nejasne uslove.  

"Nismo se prijavili, jer nam nije bio jasan konkurs. Prvo je bilo nejasno koja šifra djelatnosti treba i ko istu izdaje. Potom su tražili dvije osobe sa visokom stručnom spremom. Zašto? Ako je to potrebno, onda treba zatvoriti na stotine ovakvih agencija", kazao je vlasnik agencije.

Konzorcijum potpisao ugovor na pet godina

Pita se zašto on kao ekonomista sa 20 godina radnog iskustva ne može, prema nametnutim uslovima, da obavlja posao koji već radi. Nelogično mu je i zašto se ugovor sa konzorcijumom potpisao na pet godina.

"Nije logično da se potpisuje ugovor na pet godina. Ni prevoznici ne potpisuju ugovore na tako dug period", istakao je on.

Pitali smo da li je tačno što tvrde iz GU Banjaluka da se usluga ne naplaćuje, pokazavši mu račun, kazao je da to nije tačno.

"Kakva je to informacija da se ne naplaćuje rad upravnika kada oni fakturišu četiri marke? Oni su uveli da se na investiciono plaća PDV. Kada budu velike popravke u zgradi, angažuje se kompanija koja je u PDV sistemu, pa i na to stanari plate PDV. Apsurd apsurda", ističe on dodajući da je u potpunosti nelogično da se plaća PDV na štednju.

Ističe da je iznos od četiri KM čak skuplji nego inače, jer se te usluge uglavnom naplaćuju tri KM za velike zgrade.

Revizorski izvještaj: Zajednice etažnih vlasnika bili usputni referati

Glavna služba za reviziju Republike Srpske je 2024. godine radila reviziju učinka Zakona o održavanju zgrada. U izvještajuje, prema navodima GU Banjaluka, navedeno da nijedna lokalna zajednica nije imala registar neregistrovanih zajednica i da referenti koji su radili na zajednicama etažnih vlasnika su zev-ove imali kao usputne referate.

Grad Banjaluka je formirao samostalni Odsjek za saradnju sa zajednicama etažnih vlasnika u aprilu 2024. godine i rađeno je na ažuriranju podataka i na formiranju registra etažnih vlasnika.

U Banjaluci bilo 390 neregistrovanih ZEV-ova

Tada je ustanovljeno da Banjaluka ima 390 zajednica koje nisu regitrovane iz više razloga:

  • neke zgrade nemaju upotrebnu dozvolu,
  • nemogućnost međusobnog dogovora,
  • lica ne žele da volonterski da obavljaju odgovoran posao i slično.

Ispred jedinice lokalne samouprave raspisan je javni poziv za imenovanje privremenog upravnika 13. 09. 2024. godine u skladu sa članom 19. Zakona o održavanju zgrada, čl. 19.

  1. Zajednica se osniva za jednu ili više zgrada ili dio zgrade kao što je lamela ili ulaz koji predstavlja građevinsku ili funkcionalnu cjelinu, u roku od godinu dana od dana stupanja na snagu ovog zakona.
  2. Ako se zajednica ne osnuje u roku iz stava 1. ovog člana, nadležni organ jedinice lokalne samouprave imenuje poslovno sposobno fizičko ili pravno lice kao privremenog zastupnika etažnih vlasnika odnosno privremenog upravnika, sve dok se zajednica ne osnuje u skladu sa odredbama ovog zakona ili dok sud u u vanparničnom postupku ne imenuje privremenog upravnika, na prijedlog bilo kojeg etažnog vlasnika ili na prijedlog privremenog upravnika.

U Banjaluci je do danas imamo imenovano 232 privremena upravnika, od čega je već 47 steklo uslove za registraciju ZEV-a i privremeni upravnici ne naplaćuju naknadu za svoj rad.

Dužnosti privremenog upravnika u Banjaluci

Kako su pojasnili u Gradskoj upravi za Aloonline, privremeni upravnik je nakon imenovanja dužan da u roku od 90 dana uspostavi nesmetano funkcionisanje zev-a i da sklopi ugovore sa:

  • Elektroprivredom za isporuku električne energije,
  • Vodovodom za isporuku vode,
  • ovlaštenom firmom za čišćenje zajedničkih dijelova zgrade,
  • ovlaštenom firmom za održavanje lifta,
  • knjigovodstvenim biroom za vođenje knjiga i slanje računa i ostalim.

Za sve navedene prijedloge obavještava skupštinu etažnih vlasnika te je ostavljena mogućnost vlasnicima stanova da sa 10% neslaganja sa nekom od ponuda mogu da predlože neke za koje one smatraju da su bolji ili povoljniji.

Skoro 1.000 predstavnika ZEV-a istekao mandat

U aprilu 2024. godine je u izvještaju Glavne službe za reviziju utvrđeno da 800 lica koje zastupaju zajednice etažnih vlasnika nisu u mandatu, tj. obavljaju tehnički mandat. Svakodevni sastanci i rad na terenu su doveli do toga da je 550 zajednica izvršilo produženje mandata licu koje zastupa ZEV ili promjenu lica te time stekli pravni subjektivitet lica koje zastupa zajednicu etažnih vlasnika.

U narednom periodu će  Odsjek za saradnju sa zajednicama etažnih vlasnika nastaviti sa navedenim aktivnostima u cilju poboljšanja registra i primjene Zakona  o održavanju zgrada, mogućnosti sufinansiranja određenih projekata jačanja energetske efikasnosti.