Ko je odgovoran za oštećenja u stanu, može li vlasnik zadržati depozit zbog krečenja i šta zakupac može da uradi ako ne dobije svoj novac nazad?

Odgovori u velikoj mjeri zavise od ugovora o zakupu, stvarnog stanja nekretnine i propisa koji se primjenjuju.

Šta je depozit i čemu služi?

Depozit predstavlja novčani iznos koji zakupac predaje stanodavcu kao garanciju za ispunjavanje obaveza tokom trajanja zakupa.

Njegova osnovna svrha jeste da zaštiti vlasnika nekretnine od eventualnih finansijskih gubitaka.

Najčešće se koristi za namirenje neplaćene kirije, zaostalih računa ili popravku oštećenja za koja je odgovoran zakupac.

Međutim, depozit nije dodatna kirija niti novac koji automatski postaje vlasništvo stanodavca.

Ako su sve obaveze izmirene i stan vraćen u odgovarajućem stanju, depozit bi trebalo da bude vraćen zakupcu u skladu sa ugovorom.

Koliko novca stanodavac može da traži?

U praksi depozit najčešće iznosi jednu mjesečnu kiriju, mada vlasnici pojedinih stanova zahtijevaju i veće iznose.

Primjera radi, ako mjesečna zakupnina iznosi 500 KM, a depozit je ugovoren u istoj visini, podstanar prilikom useljenja mora da izdvoji ukupno 1.000 KM.

Kod luksuznije opremljenih stanova stanodavci ponekad traže depozit u visini dvije mjesečne zakupnine.

Zbog toga je važno da iznos depozita, njegova namjena i rok vraćanja budu jasno navedeni u ugovoru.

Kada stanodavac ima pravo da zadrži depozit?

Zadržavanje dijela ili cjelokupnog depozita može biti opravdano ako zakupac nije ispunio svoje obaveze.

To se najčešće odnosi na nekoliko situacija:

  • Neplaćeni računi: zakupac je ostavio dugovanja za električnu energiju, vodu, grijanje ili druge komunalne usluge koje je bio dužan da plati.

  • Zaostala kirija: zakupac nije izmirio jednu ili više mjesečnih zakupnina.

  • Oštećenja u stanu: nastala je šteta koja prevazilazi uobičajeno habanje i za koju je odgovoran zakupac.

  • Kršenje ugovornih obaveza: postoje valjane ugovorne odredbe koje predviđaju određene finansijske posljedice.

Ipak, stanodavac ne bi trebalo da zadržava cjelokupan depozit ako je iznos opravdanog potraživanja manji.

Na primjer, ako depozit iznosi 500 KM, a zakupac je ostavio neplaćene račune u vrijednosti od 120 KM, stanodavac bi, pod uslovom da nema drugih potraživanja, trebalo da vrati preostalih 380 KM.

Može li vlasnik stana zadržati novac zbog krečenja?

Jedan od najčešćih razloga za nesuglasice jeste stanje zidova i namještaja nakon iseljenja.

Međutim, potrebno je razlikovati redovno habanje od stvarne štete.

Blijeda boja zidova, manji tragovi svakodnevnog korišćenja namještaja ili dotrajalost kućanskih aparata ne predstavljaju automatski razlog za naplatu štete od zakupca.

S druge strane, ozbiljna oštećenja zidova, polomljen namještaj ili uništena oprema mogu predstavljati osnov za potraživanje naknade, ako je zakupac za njih odgovoran.

Da li je podstanar dužan da okreči stan prije iseljenja zavisi od ugovorenih obaveza i primjenjivih propisa.

Zato je važno unaprijed utvrditi u kakvom stanju nekretnina mora biti vraćena vlasniku.

Dokument koji može spriječiti brojne probleme

Jedan od najboljih načina da se izbjegnu sporovi jeste sastavljanje zapisnika o primopredaji stana.

U njemu bi trebalo evidentirati stanje zidova, podova, vrata, prozora, namještaja i kućanskih aparata.

Poželjno je fotografisati postojeća oštećenja, zabilježiti stanje brojila i popisati sve ključeve koje zakupac preuzima.

Prilikom iseljenja preporučuje se ponoviti isti postupak.

Na taj način obje strane imaju dokaz o stanju nekretnine na početku i na kraju zakupa.

Kada stanodavac mora da vrati depozit?

Depozit se u pravilu vraća nakon završetka zakupa, predaje stana i izmirenja svih obaveza zakupca.

Ipak, pojedini računi za komunalne usluge mogu stići tek nakon iseljenja.

Zbog toga se ugovorom može predvidjeti razuman rok za konačni obračun i vraćanje novca, na primjer 15 dana od primopredaje stana.

Važno je i da podstanari znaju da depozit ne mogu jednostrano proglasiti posljednjom kirijom, osim ako je takav način obračuna dogovoren sa stanodavcem.

Šta ako se podstanar iseli prije isteka ugovora?

Prijevremeno iseljenje ne znači automatski da vlasnik stana ima pravo da zadrži cjelokupan depozit.

Sve zavisi od ugovorenog otkaznog roka, razloga prestanka zakupa i eventualne štete ili neizmirenih obaveza.

Upravo zbog toga je važno da ugovor jasno uređuje uslove raskida, kako bi obje strane znale kakve finansijske posljedice mogu nastati.

Šta uraditi ako stanodavac odbija da vrati novac?

Ako stanodavac bez jasnog obrazloženja odbije da vrati depozit, prvi korak trebalo bi da bude pokušaj dogovora.

Zakupac može zatražiti pisano objašnjenje zbog čega je novac zadržan, kao i obračun eventualne štete ili dugovanja.

Posebno je važno sačuvati ugovor o zakupu, potvrdu o uplati depozita, fotografije stana, zapisnik o primopredaji i prepisku sa vlasnikom.

Ukoliko dogovor nije moguć, zakupac može potražiti pravnu pomoć i razmotriti pokretanje odgovarajućeg sudskog postupka.

Najbolja zaštita i za podstanare i za stanodavce jeste jasan pisani ugovor, uz dokumentovano stanje stana prilikom useljenja i iseljenja.