Kirije u Banjaluci dostižu od 500 do 800 KM čak i za stanove namijenjene studentima, koji su ujedno najmanje poželjna kategorija zakupaca. Jeftinih stanova gotovo da više nema, a stručnjaci za nekretnine ne očekuju pad cijena u skorijem periodu.

„Od 2022. godine do danas, cijene stanova pri kupovini porasle su za 100 odsto. Dakle, stanovi u novogradnji danas su duplo skuplji nego tada. Logika nalaže da cijena najma raste. S obzirom na to da je potražnja za kupovinom veća, a nemamo toliki priliv stanovništva i potrebu za najmom, rast cijena kirija nije bio proporcionalan, pa one nisu rasle duplo kao cijene stanova za prodaju. Tako da više nema onih stanova za 300 do 350 KM na kakve su studenti i te kategorije zakupaca nekada navikli. Zakupce dijelimo u tri kategorije. Najniža grupa su studenti, srednja su porodice, a treća kategorija, koja je najinteresantnija stanodavcima, jesu poslovni klijenti. Tu su cijene dosta veće“, kaže Dragan Milanović, predsjednik Udruženja posrednika za promet nekretnina Republike Srpske.

Raspon kirija od 500 do 800 KM odnosi se na stanove namijenjene „nižoj grupi“ zakupaca, a stan u centru grada za taj iznos gotovo je nemoguće pronaći.

„Od kraja avgusta do početka oktobra raste potražnja, pa samim tim i cijene. Studenti traže lokacije bliže fakultetima ili one koje su dobro povezane javnim prevozom. Više ni centar grada nije mjesto gdje se može pronaći jeftin stan“, kaže Milanović.

Kada je riječ o izboru zakupaca, iz ugla stanodavaca studenti su najmanje poželjna kategorija.

„Jedan razlog je što ne održavaju stanove na najbolji način. Ako je riječ o novijem stanu s novijim namještajem, stanodavci imaju rizik da će šteta biti veća od onoga što mogu da ostvare kroz zakup.

Drugi razlog je što ulaze u rizik jer studenti nisu dugoročni zakupci. Stanodavac razmišlja o tome da će student doći u oktobru, a otići u maju ili junu, kada se završi akademska godina, pa će stan ostati prazan nekoliko mjeseci, što predstavlja gubitak. Mi ugovore s vlasnicima nekretnina potpisujemo na godinu dana, a najčešće se i ugovori o zakupu zaključuju na godinu i više“, kaže Milanović.

On napominje da nisu svi studenti u istoj situaciji i da ima i onih koji su u boljoj finansijskoj situaciji, pa njihovi roditelji ne prave prekide u iznajmljivanju stanova.

„Oni koji dođu u avgustu i tada traže stanove, uglavnom traže bolje, kvalitetnije i jeftinije stanove na boljim lokacijama. Oni koji žele da uštede jednu ili dvije mjesečne kirije dolaze kada počne akademska godina i biraju ono što je dostupno. Stanodavci su zahtjevni, a stanovi koji se kupuju radi izdavanja nisu jeftini. U njihovu kupovinu uložen je veliki kapital i vlasnici očekuju povrat na tu investiciju“, kaže Milanović.

Prema njegovom mišljenju, otprilike 20 do 30 odsto stanova u svakoj novoizgrađenoj zgradi kupuje se kao investicija, odnosno za kasnije iznajmljivanje.

Šta se očekuje u narednih šest mjeseci?

„Kada je riječ o najmu, postoje periodi najveće potražnje. To je period od avgusta do oktobra. Oko Nove godine, tokom praznika, kao i u januaru i februaru, najmanje ljudi odlučuje da mijenja stan.

Tada je i potražnja najmanja. Cijena se koriguje u skladu s ponudom i potražnjom. Nekada su vlasnici spremni da sačekaju da prođe period manje potražnje i ne žele da spuštaju cijenu. Ako im je važno da se stan što prije izda, onda koriguju cijenu“, kaže Milanović za RTRS.

Kada je riječ o izgradnji stanova, on ističe da nema naznaka da bi moglo doći do pada cijena.

„Cijene konstantno rastu. Godine 2022, zbog globalnih kretanja cijena, imali smo veliki rast, od 30 do 40 odsto. Od 2023. godine bilježimo blagi trend rasta. Nema nepredviđenih udara na tržište, barem ne onih koji su nama poznati“, navodi Milanović.

Govoreći o mogućem padu cijena, Milanović ističe da se tako nešto ne bi dogodilo preko noći.

„Eventualno, kada bi u jednom trenutku došlo do smanjenja potražnje, ni tada cijene ne bi odmah pale. Investitor bi radije produžio dinamiku prodaje. Ako je do sada prodavao zgradu od 30 stanova za šest mjeseci, radije bi je prodavao devet mjeseci. Ako bi pad potražnje bio konstantan, ponuda bi se prilagođavala. Viškovi na tržištu dovode do pada cijena. Investitori prate potražnju, pa se i ponuda prilagođava. Sa aspekta kupaca, to nije dobro. Visoke cijene stanova ne odgovaraju samo onima koji ih u tom trenutku kupuju. Kada ih kupe, onda im odgovara da cijene rastu, jer niko ne želi da mu vrijednost nekretnine pada“, kaže Milanović.